昨天下午，公司開(kāi)會(huì)研究如何參加廣渠路15號(hào)地的競(jìng)標(biāo)。原來(lái)測(cè)算的極限接受單價(jià)是1.4萬(wàn)元/m2，總價(jià)為35.4億元左右。最后，為了能拿下這塊土地，決定把單價(jià)上調(diào)1000元/ m2，即1.5萬(wàn)元/ m2，總價(jià)大約為38億元。我們一邊吃飯，一邊開(kāi)會(huì)，我很緊張，兩次咬破了嘴唇。二十年從商經(jīng)驗(yàn)告訴我，對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，常常是一塊土地定生死。短短十年的中國(guó)房地產(chǎn)歷史，多少公司因一塊土地死掉了，這些死去的公司還不包括深圳、海南那些非正常死亡的房地產(chǎn)公司。
下午 趕到國(guó)土局二層土地儲(chǔ)備中心招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，真是人山人海，工作人員均帶著口罩，進(jìn)拍賣(mài)大廳的人都要進(jìn)行體溫檢測(cè)。我上次來(lái)這個(gè)拍賣(mài)大廳還是幾年前參加摩根中心 項(xiàng)目的招標(biāo)，當(dāng)年我們公司也是浩浩蕩蕩，決策層成員全體出動(dòng)，還扛著我們?yōu)槟Ω行脑O(shè)計(jì)的新模型。上次是檢查身份，這次是檢查體溫，一樣的嚴(yán)格、一樣的如 臨大敵。
走進(jìn) 拍賣(mài)大廳，我們被安排在第二排，大廳里也是人山人海。有許多開(kāi)發(fā)商我都認(rèn)識(shí)。坐在第三排的是新面孔，我上前向他（她）們問(wèn)好。問(wèn)他們是什么公司的。他們只 告訴我：“小公司”。我們公司總裁閆巖小聲告訴我：“他們是中化方興公司的。”我說(shuō)：“你們是中化集團(tuán)在香港的上市公司”。他們表情都很?chē)?yán)肅。
舉牌開(kāi)始了，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在拍賣(mài)之前掛牌階段就多加上8.4億元人民幣。最初舉牌時(shí)，拍賣(mài)師雷蕾把舉牌的價(jià)格區(qū)間提高到2000萬(wàn)元，現(xiàn)場(chǎng)一片嘩然。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)更不示弱，每次都是整數(shù)報(bào)價(jià)，30億，31億，32億……來(lái)勢(shì)很猛。
最后，號(hào)稱(chēng)小公司的中化方興地產(chǎn)出臺(tái)了。不管誰(shuí)舉牌，他們都毫不猶豫地跟上舉牌。最后中化方興地產(chǎn)以40.6億元，地上建筑面積土地單價(jià)1.6萬(wàn)元/ m2，獲得了這塊土地。媒體嘩然，今天在網(wǎng)上看到了鋪天蓋地的報(bào)道。
有兩點(diǎn)需要補(bǔ)充的是：
第一， 建筑面積土地的單價(jià)是1.6萬(wàn)元/ m2，而不是一些媒體報(bào)道的1.4萬(wàn)元/ m2，這些媒體朋友，沒(méi)有扣除廉租房、托兒所、幼兒園和小學(xué)的面積。
第二， 一般出讓合同時(shí)，付款期都是半年以上。這次是一次性付款。
拍賣(mài)的過(guò)程我就不做過(guò)多描述了。我想談一談自己對(duì)新的“地王”產(chǎn)生的看法：
第一，從參加的11家公司來(lái)看，都是中國(guó)公司，有些是在香港上市的公司，但都是紅籌和H股公司，沒(méi)有一家境外公司參加。這些現(xiàn)象均折射出全球資金對(duì)中國(guó)，對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些看法，說(shuō)明他們對(duì)這種瘋狂拿地的舉動(dòng)并不看好。
第 二，一周之內(nèi)，北京連續(xù)誕生了兩個(gè)“地王”。上次是“中電”的背景，這次是“中化”背景，并且房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)并不豐富，開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和歷史都不長(zhǎng)。在金融危機(jī)背 景的沖擊下，國(guó)家發(fā)了大量的錢(qián)，銀行也放了大量的款。但產(chǎn)能過(guò)剩仍是全球經(jīng)濟(jì)的主流，這些錢(qián)不可能再去投資建電子廠，建化工廠，因?yàn)檫@些行業(yè)產(chǎn)能已經(jīng)過(guò)剩 了，只能投到房地產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)土地。一次性支付40多億元的確不是一個(gè)小數(shù)字。
第 三，這個(gè)“地王”的產(chǎn)生，對(duì)廣渠路15號(hào)地的周邊，包括北京市的房?jī)r(jià)都有很強(qiáng)的向上帶動(dòng)作用。目前廣渠路周邊項(xiàng)目房?jī)r(jià)每平方米在1.4萬(wàn)元到2萬(wàn)元之間， 因戶(hù)型、朝向和樓層不同價(jià)格有所不同。而這次拍賣(mài)的這塊土地樓面價(jià)達(dá)到每平方米1.6萬(wàn)元，已經(jīng)超出了周邊房子的平均價(jià)格。又出現(xiàn)了當(dāng)年“面粉的價(jià)格比面 包的價(jià)格貴”的現(xiàn)象，結(jié)果是“面包”一定會(huì)漲價(jià)。中化方興在答記者問(wèn)時(shí)說(shuō)，他們測(cè)算時(shí)的售價(jià)是每平方米3萬(wàn)元。
第四，政府需要馬上推出土地。2009年1—5月北京市成交房子金額是2008年的1.4倍，這個(gè)數(shù)字超過(guò)了最火爆的2007年1—5月份的成交量。如果政府不能及時(shí)推出土地來(lái)出讓?zhuān)蜁?huì)發(fā)生斷頓的現(xiàn)象。
在廣渠門(mén)10號(hào)地（二環(huán)邊上）成交每平方米1.5萬(wàn)元時(shí)，有媒體問(wèn)我北京土地市場(chǎng)是不是出現(xiàn)了泡沫。我回答，不能以這一塊土地為依據(jù)來(lái)判斷，因那塊地對(duì)“富力地產(chǎn)”太特殊了。但一周之內(nèi)接連出現(xiàn)兩個(gè)“地王”，尤其是昨天的廣渠路15號(hào)地（在四環(huán)邊上）成交1.6萬(wàn)元/ m2時(shí)，我們可以說(shuō)，北京土地市場(chǎng)的泡沫的確已經(jīng)出現(xiàn)了。
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